La loi LODEOM a modifié le dispositif de la Loi Girardin. Elle est applicable jusqu’en 2012 puis sera relayée par la loi SCELLIER OUTRE MER jusqu’en 2017. La réduction d’impôt se situe entre 25% et 60 % selon le cas.
Plusieurs possibilités sont prévues dans le cadre de la location. Le dispositif actuel ne change qu’à partir de l’année 2011 (I), la réduction dans le cadre de l’habitation principale du propriétaire est quasiment inapplicable sauf pour les cas de dépôts de permis déjà acceptés (II).
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I – LA MISE EN LOCATION PERMET DE BENEFICIER D’UNE REDUCTION ALLANT DE 40 % à 60% D’UN MONTANT PLAFONNE
On distingue les biens loués sans restriction de loyers : le locatif libre de ceux loués avec restrictions : le locatif dit : intermédiaire ou plafonné. Deux possibilités s'offrent : soit l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer et de revenus du locataire soit l'acheteur loue le bien sans conditions.
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1 – Taux de défiscalisation de 50% en location plafonnée ou intermédiaire jusqu'au 31/12/10.
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : les revenus du locataire sont moyens et le montant du loyer est restreint. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art 199 undecies A – art 46 AG duodecies CGI )
En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur offre une défiscalisation allant jusqu'à 50% du montant de l'acquisition et le plafonne à 2 247 € HT / m² en 2010 (soit 2 437 € TTC / m²) de surface défiscalisable, (le nouveau montant sera bientôt publié) autrement dit :
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la « surface défiscalisable » x 2 247 euros HT pour les investissements de l’année 2010.
Cette réduction passe à 60% lorsque le bien est situé dans une zone urbaine sensible (art 199 undecies A – 6- 2°) et à 64% lorsqu'en plus le bien utilise des energies renouvelables.
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)
Ex : Soit un appartement en MARTINIQUE ou GUADELOUPE de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 200 000 euros. En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 437 = 164 229
164 229 x 50% = 82 114 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 16 422 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
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Précisons que la somme des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements Girardin peut excéder un montant de 40 000 € par an ou sur option 15 % du revenu de l'année considérée.
A partir de 2011 le taux de réduction d'impôts diminue. En effet, le taux passera à 45% en locatif intermédiaire en 2011. En 2012 il ne sera plus que de 35% (art 199 undecies A 6 bis 2°).
Il n’y a plus de temps à perdre !
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Calcul du loyer en locatif intermédiaire et plafonds de revenus 2010 :
Les montants que nous vous indiquons sont ceux de 2010.
Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation de la LODEOM en 2010, le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 12,66 € / m² par mois de surface habitable. (art 46 AG duodecies).
Les revenus du locataire sont limités comme suit :
- 29 018 € pour une personne seule
- 53 671 € pour un couple
- 56 775 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
- 59 880 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
- 64 029 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
- 68 178 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 355 €
Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m² et 14 m² de terrasse de :
67,39 x 12.66 = 853,15 euros/mois hors charges.
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2 – Taux de défiscalisation de 40% en loyer libre en 2010
La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle de « locatif libre »
La réduction d'impôt est de 40% du prix de la « surface défiscalisable » x 2 437 euros TTC (Dont TVA 8.5%) pour les investissements de l’année 2009.
Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 180 000 euros. En mettant le bien en locatif libre, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 + 14 = 67,39 m ²de surface défiscalisable
67,39 x 2 437 = 164 229
164 229 x 40% = 65 691 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 13 138 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 14 000 €d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impôt final sera de 862 €.
En 2011 le taux sera de 30%. En 2012 il ne sera plus possible de louer en dehors des conditions du locatif intermédiaire. Ne perdez plus de temps !
Rappelons que la somme des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements Girardin peut excéder un montant de 40 000 € par an ou sur option 15 % du revenu de l'année considérée.
Ce taux est majoré de 10 points lorsque le bien se situe en zone urbaine sensible et de 4 points suppléments lorsque il utilise des sources d'energie renouvelables.
A partir de 2011, le taux passera à 30%.
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Remarque sur le loyer dit « libre » :
Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc…
Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.
La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition qui se fait en général au mois de décembre, c'est à dire au cours du mois de juin au plus tard. Une instruction administrative du 7 novembre 1986 prévoit qu'en cas de vacance du logement destiné à la location au-delà des 6 mois, le propriétaire devra établir qu'elle n'est pas de son fait en prouvant qu'il a accomplit des diligences concrètes (recours à une agence immobilière, insertion d'annonces)(et que les conditions mises à la location n’étaient pas dissuasives.
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II – LA DEFISCALISATION EN HABITATION PRINCIPALE DU PROPRIETAIRE EST RESTREINTE
En effet, la LODEOM permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affecté à l’habitation principale du propriétaire. Cette réduction ne s’applique que dans une limite de surface habitable comprise entre 65 et 150 m2 et prenant en compte la composition du foyer fiscal (65 m2 pour une personne seule, 77.5 m2 pour un couple, 90 m2 pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge, 12 m2 de plus au-delà).
De plus il faut remplir une condition « d’accession à la première propriété » définie comme suit : les personnes physiques doivent être bénéficiaires de « l’avance remboursable sans intérêts »… ET ces personnes ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de « ladite avance ».
Ce n’est pas fini : le montant total des ressources à prendre en compte ne doit pas dépasser 64 875 euros.
Cependant : les logements acquis au plus tard le 31 décembre 2011 restent soumis à la version antérieure de la loi GIRARDIN soit 25% sur 10 ans plafonné à 2 437 euros / m² si le permis de construire a été délivré avant le 27 mai 2009… Autrement dit pour les permis de construire d’avant le 27 mai 2009, les acquéreurs pourront bénéficier de la défiscalisation en habitation principale.
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Conclusion
La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi GIRARDIN est applicable jusqu’en 2012 puis sera relayée par la LOI SCELLIER. Elle reste le dispositif le plus efficace.
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Remarque : Ce document n’est pas contractuel.
Ce texte est simplifié et reprend les lignes essentielles des textes. Il peut comporter des erreurs compte tenu notamment des modifications quotidiennes des lois, des décrets et de la jurisprudence. De plus il ne tient pas compte de votre situation particulière.
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